31jan

Aftoppingsgrens, passend toewijzen, ...

 
Sinds jaar en dag zijn we in de weer voor verschillende woningbouw corporaties. Fantastische opdrachtgevers met mooie klanten: de huurders. De corporaties concentreren zich op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De corporaties kennen eigen spelregels en afspraken (Woningwet 2015) waarbij vaak begrippen worden gebruikt die zeker niet voor iedereen duidelijk zijn. Denk hierbij o.a.  aan aftoppingsgrens, passend toewijzen, DAEB of niet-DAEB. Door mijn contacten met corporaties ben ik persoonlijk uitermate geïnteresseerd geraakt in deze materie. Naast het lezen van vakliteratuur en deelnemen aan seminars /workshop, volgde ik onlangs een cursus (Recente ontwikkelingen in het wonen) aan de TU Delft. Een interessante meerwaarde die goed van pas komt bij m.n. de ontwerpfase van (renovatie)projecten.
 
In aanloop naar een renovatieproject voor een corporatie, waar wij als partner bij betrokken zijn, bleek een ruim maximum budget per woning beschikbaar. Vanuit strategisch voorraadbeleid heeft deze corporatie dit deel van haar woningvoorraad beoordeeld qua exploitatie voor de komende 25-50 jaar. Bij dit renovatieproject worden de kosten door vertaald in een huurverhoging. Naast het maximale budget per verhuureenheid heeft de corporatie ook een aantal specifieke wensen waar de renovatie technisch gezien minimaal aan moet voldoen, ook esthetisch zijn er wensen. Een behoorlijke bandbreedte dus, zowel qua budget als qua eisen, waarbij het belangrijk is dat de uiteindelijke huurprijs niet boven de niet-Daebgrens uitkomt. Immers vanuit de Woningwet 2015 moeten de corporaties passend toewijzen. Hoe staat het nu met de huren en wat is de invloed van de gewenste renovatiemaatregelen hierop? Als partner van de corporatie praten en denken we met hen mee richting de meest passende oplossing. Je moet dezelfde taal spreken om strategisch mee te kunnen denken over vastgoedbeleid op lange termijn en de bijhorende renovatie oplossingen. In deze blog zetten we de meest gebruikte begrippen in deze context op een rij.
 
DAEB of niet-DAEB = Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. Sociale huurwoningen kennen een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (€ 710,68, prijspeil 1 januari 2016). Voor deze woningen gelden de toewijzingsregels, zoals een inkomenstoets, een maximale huur en huurprijsstijging en de passendheidstoets.
Huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed horen daar niet bij = niet-DAEB. Voor niet-DAEB woningen gelden geen toewijzingseisen.

 
Passend toewijzen =wil zeggen ‘huren naar inkomen’. Sinds 2016 gelden nieuwe regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Dat zijn de woningen met een kale huurprijs tot €710,68 per maand. Passend toewijzen betekent dat de corporatie ervoor moet zorgen dat de hoogte van de huur past bij de hoogte van het inkomen en de huishoudgrootte. De overheid heeft deze norm in de nieuwe Woningwet 2015 opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een beperkt inkomen in een te dure woning terechtkomen. De overheid wil zo de kosten voor de huurtoeslag beperken en de woonlasten voor huishoudens met een laag inkomen betaalbaar houden.
 
Liberalisatiegrens = wil zeggen dat er een grens is vastgesteld (€ 710,68) waarboven woningen in de zogenoemde 'vrije markt' vallen en een 'geliberaliseerd huurcontract' hebben.
 
Aftoppingsgrens =het huurniveau waarboven geen huurtoeslag meer wordt uitgekeerd. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´.  Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje krijgt men 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet de huurder een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De grens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. In de praktijk zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen (2016):  1- en 2 persoonshuishoudens  € 586,68 (kale huur) en 3- of meer  personen is deze grens € 638,76 (kale huur)
 
Scheefwonen = in het geval van goedkoop scheefwonen wil dat zeggen dat een sociale huurwoning wordt bewoond door iemand die in feite te veel verdient om in een sociale huurwoning te mogen wonen. Wanneer huurders op basis van hun inkomen juist te veel huur betalen, is er sprake van duur scheefwonen.